Trong quá trình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không ít trường hợp người dân nhận được thông báo rằng diện tích đất đang sử dụng là đất công ích và vì vậy không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận.
Vấn đề nằm ở chỗ, không phải cứ đất do UBND cấp xã quản lý thì mặc nhiên được xác định là đất công ích. Việc xác định một diện tích đất có thuộc quỹ đất công ích hay không cần được xem xét dựa trên nguồn gốc hình thành, quá trình quản lý, sử dụng và hồ sơ địa chính qua các thời kỳ.
Đất công ích được hình thành như thế nào?
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã được quy định trong pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ.
Điều 45 Luật Đất đai năm 1993 và khoản 2 Điều 15 Nghị định số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ đã có quy định về việc lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích. Quy định này tiếp tục được ghi nhận tại Điều 72 Luật Đất đai năm 2003, khoản 1 Điều 74 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 và hiện nay là khoản 2 Điều 6, Điều 179 Luật Đất đai năm 2024.
Về bản chất, quỹ đất công ích là quỹ đất nông nghiệp được giữ lại để UBND cấp xã quản lý, sử dụng vào các nhu cầu công ích của địa phương. Quỹ đất này có nguồn gốc từ quỹ đất nông nghiệp và được hình thành trên cơ sở các quy định của pháp luật đất đai qua từng thời kỳ.
Do đó, cần phân biệt giữa đất do UBND cấp xã quản lý và đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.
Đây là hai khái niệm không nên được đồng nhất.
Một diện tích đất có thể đang do UBND cấp xã quản lý nhưng để xác định đó là quỹ đất công ích cần phải có căn cứ về quá trình hình thành, xác lập và quản lý quỹ đất theo quy định pháp luật.
Trong thực tế, khi người dân đề nghị cấp Giấy chứng nhận, có trường hợp cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào bản đồ, sổ mục kê hoặc các tài liệu địa chính để xác định diện tích đất thuộc UBND quản lý, từ đó kết luận đây là đất công ích.
Tuy nhiên, việc xác định đất công ích cần được dựa trên hồ sơ và quá trình quản lý đất đai của địa phương.
Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2024 quy định quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích “đã được lập theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ” thì tiếp tục được sử dụng để phục vụ các nhu cầu công ích của địa phương.
Vì vậy, khi cơ quan có thẩm quyền xác định một diện tích đất là đất công ích, người sử dụng đất có quyền đề nghị được làm rõ căn cứ xác định này, chẳng hạn:
- Hồ sơ giao đất, phân chia đất nông nghiệp qua các thời kỳ;
- Bản đồ địa chính, sổ mục kê và hồ sơ đăng ký đất đai;
- Hồ sơ thống kê, kiểm kê đất đai;
- Hồ sơ thể hiện việc hình thành và quản lý quỹ đất công ích;
- Các quyết định, văn bản quản lý đất đai của địa phương;
- Hồ sơ cho thuê, giao khoán hoặc các tài liệu khác thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất.
Đặc biệt, nếu một diện tích đất được người dân quản lý, sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng đến một thời điểm sau này mới được xác định hoặc thống kê là đất công ích thì cần làm rõ cơ sở của việc xác định đó.
Không thể chỉ dựa vào việc hiện nay hồ sơ thể hiện UBND cấp xã quản lý để bỏ qua toàn bộ quá trình sử dụng đất trước đó.
Vì sao việc xác định đúng đất công ích có ý nghĩa quan trọng?
Theo Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 quy định đất công ích thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận. Chính vì vậy, nếu một diện tích đất bị xác định là đất công ích thì việc xác định này có thể trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng được công nhận quyền sử dụng đất của người dân.
Trong khi đó, nếu diện tích đất thực tế không thuộc quỹ đất công ích được xác lập hợp pháp mà chỉ được xác định như vậy dựa trên cách ghi nhận trong một tài liệu địa chính, thì quyền lợi của người sử dụng đất có nguy cơ bị ảnh hưởng.
Bởi vậy, khi giải quyết một hồ sơ cấp Giấy chứng nhận bị từ chối với lý do “đất công ích”, vấn đề cần làm rõ trước tiên là căn cứ nào để xác định đất công ích.
Cần quay lại các hồ sơ của từng thời kỳ để xác định nguồn gốc đất, quá trình quản lý, việc lập và thống kê quỹ đất công ích cũng như quá trình sử dụng thực tế của người dân.
Đất công ích đã sử dụng vào mục đích công cộng cần được xem xét theo mục đích sử dụng thực tế
Quỹ đất công ích về bản chất là quỹ đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trong quá trình quản lý, địa phương có thể sử dụng đất để xây dựng sân chơi, nhà văn hóa, công trình sinh hoạt cộng đồng, công trình thủy lợi, giao thông, hệ thống cấp thoát nước hoặc các công trình phục vụ lợi ích chung. Khi đó, cần xem xét sự thay đổi về mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Điều này có ý nghĩa trong trường hợp diện tích đất công ích trước đây đã được sử dụng vào mục đích công cộng nhưng sau đó bị người dân lấn, chiếm hoặc sử dụng thực tế trong thời gian dài. Những trường hợp này không nên mặc nhiên được hiểu là người dân tuyệt đối không có cơ hội được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Cần tiếp tục đối chiếu với các quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với đất đang sử dụng và điều kiện cụ thể của từng trường hợp.
Người dân cần làm gì khi hồ sơ bị xác định là đất công ích?
Khi nhận được thông báo đất đang sử dụng là đất công ích, người dân không nên chỉ tập trung chứng minh thời gian sử dụng đất mà cần làm rõ cả căn cứ pháp lý của việc xác định đất công ích.
Trước hết, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp hoặc chỉ rõ tài liệu làm căn cứ xác định diện tích đất thuộc quỹ đất công ích.
Sau đó, cần rà soát hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, trong đó đặc biệt chú ý đến bản đồ, sổ mục kê, hồ sơ thống kê, kiểm kê đất đai và các tài liệu liên quan đến nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất.
Nếu có sự khác nhau giữa hồ sơ địa chính và thực tế sử dụng đất, cần xác định thời điểm phát sinh sự khác nhau đó và nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi.
Trường hợp cần thiết, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, đối chiếu lại hồ sơ địa chính và quá trình quản lý đất qua các thời kỳ để có cơ sở xác định chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất.
Đất đai được quản lý qua nhiều giai đoạn với hệ thống pháp luật, bản đồ và hồ sơ địa chính khác nhau. Một thửa đất có thể đã trải qua nhiều lần đo đạc, đăng ký, lập bản đồ, thống kê và kiểm kê. Vì vậy, khi xác định một diện tích đất có phải là đất công ích hay không, cần nhìn vào toàn bộ quá trình hình thành và quản lý thửa đất. Không phải mọi diện tích đất do UBND cấp xã quản lý đều mặc nhiên là đất công ích. Đồng thời, việc một diện tích đất bị xác định là đất công ích cũng không nên chỉ dựa vào một dòng ghi nhận trên bản đồ hoặc sổ mục kê mà không kiểm tra các căn cứ hình thành và quản lý quỹ đất. Đối với người dân đang sử dụng đất ổn định trong thời gian dài, việc xác định đúng bản chất pháp lý của thửa đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nếu xác định không chính xác đất công ích, người dân có thể bị ảnh hưởng trực tiếp đến quyền được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, khi hồ sơ bị từ chối với lý do “đất công ích”, cần đặt ra ít nhất hai vấn đề: diện tích đất đó có thực sự được xác lập là quỹ đất công ích theo đúng quy định pháp luật hay không; và trong quá trình sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng của đất có thay đổi hay không.
Đây là cơ sở để người sử dụng đất có thể kiểm tra, đối chiếu hồ sơ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình một cách đầy đủ hơn.
Luật pháp trị ” Nhận khó khăn- trao giải pháp”!
Nếu còn vướng mắc về pháp luật đất đai hoặc cần hỗ trợ tra cứu, khai thác dữ liệu đất đai, hãy liên hệ Luật Pháp Trị qua số Zalo 0833 125 123 để nhận được sự tư vấn từ các luật sư tận tâm chuyên nghiệp.
