Bạn đọc Nguyễn Anh (Hà Nội) hỏi: “Xây nhà trên đất nông nghiệp có từ trước năm 2018, khi chuyển sang đất ở thì có phải tháo dỡ công trình trên đất không?”.
Trả lời bạn đọc Báo Lao Động, Luật sư Quách Thành Lực – Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội – cho biết, trước hết cần xác định rõ trường hợp sử dụng đất có thuộc hành vi lấn đất, chiếm đất hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Điều 139 Luật Đất đai và Nghị định 123 năm 2024 đã có các quy định liên quan đến vấn đề này.
Đối với hành vi lấn, chiếm đất, cần xác định người sử dụng đã lấn, chiếm đất của ai. Trường hợp diện tích đất được mở rộng vào phần diện tích chưa có người quản lý, sử dụng thì cần xem xét cụ thể, không mặc nhiên xác định đó là đất lấn, chiếm.
“Không phải mọi trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ đều là lấn, chiếm đất”, luật sư Quách Thành Lực nhấn mạnh.
Vấn đề thứ hai là xác định hành vi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo luật sư, khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định việc sử dụng đất vào mục đích khác với mục đích đã được Nhà nước công nhận, được xem xét là sử dụng đất không đúng mục đích.
Việc Nhà nước công nhận mục đích sử dụng đất có thể được thể hiện thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó ghi rõ mục đích sử dụng đất; thông qua hợp đồng thuê đất, trong đó xác định mục đích thuê; hoặc thông qua quyết định giao đất, trong đó xác định loại đất được giao.
Nếu người dân sử dụng đất khác với mục đích đã được ghi nhận trong các loại giấy tờ, quyết định này thì mới được xem xét là sử dụng đất không đúng mục đích.
Theo luật sư Quách Thành Lực, hiện nay, tại một số địa phương có trường hợp nguồn gốc, giấy tờ về đất đai không rõ ràng nhưng trên bản đồ địa chính lập vào một thời điểm trước đây, chẳng hạn từ năm 1996, ghi là đất ao. Sau đó, người dân xây nhà trên diện tích này và bị xác định là sử dụng đất không đúng mục đích.
Theo quan điểm của luật sư, cần xem xét bản chất trường hợp này là đất không có giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai.
“Đất không có giấy tờ theo Điều 138 Luật Đất đai thì căn cứ nào để xác định mục đích sử dụng đất? Việc xác định mục đích phải dựa vào giấy tờ, quyết định hoặc hợp đồng. Nếu chưa có các loại giấy tờ này thì không thể xác định được mục đích sử dụng đất. Khi chưa xác định được mục đích thì cũng không thể khẳng định người dân sử dụng đất trái mục đích”, luật sư phân tích.
Luật sư cho rằng, những trường hợp như vậy cần được xem xét theo Điều 138 Luật Đất đai để giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho người dân. Theo quy định này, hiện trạng có nhà ở trên đất cũng là yếu tố có ý nghĩa trong quá trình xem xét công nhận đất ở.
Mấu chốt là đối với đất chưa xác định được mục đích sử dụng thì không thể mặc nhiên khẳng định người dân sử dụng đất sai mục đích. Những trường hợp thuộc phạm vi Điều 138 cần được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định.
Đối với trường hợp đã xác định đủ điều kiện để kết luận có hành vi vi phạm như lấn, chiếm đất hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai và Nghị định 123 năm 2024 đã quy định cơ chế xử lý.
Theo đó, người vi phạm có thể bị xử phạt, đồng thời phải nộp lại khoản thu lợi bất hợp pháp. Khoản tiền này có thể được xác định dựa trên phần chênh lệch giữa giá trị đất khi sử dụng không đúng mục đích và giá trị đất khi sử dụng đúng mục đích theo quy định. Số tiền phải nộp có thể lên tới hàng chục, hàng trăm triệu đồng tùy từng trường hợp và quy định pháp luật áp dụng.
Tuy nhiên, luật sư cho hay, khi việc sử dụng đất đã phù hợp với quy hoạch thì không phải trường hợp nào cũng buộc tháo dỡ nhà, công trình trên đất. Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai đã có quy định liên quan đến việc xử lý các trường hợp này.
“Việc tháo dỡ nhà trong trường hợp sau đó vẫn đủ điều kiện để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho người dân sẽ không đạt được mục đích quản lý. Đây là vấn đề người dân cần đặc biệt lưu ý”, luật sư Quách Thành Lực nói.
Create: – Chủ nhật, 23/08/2026 11:53
Nguồn: Phân tích trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp, phải phá dỡ khi chuyển sang đất ở | Báo Lao động
