Luật sư phân tích vụ cán bộ xã nói phải phá nhà mới được chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở

Câu chuyện “Muốn chuyển mục đích sử dụng lên đất ở, cán bộ xã nói phải phá dỡ nhà mới được chuyển đổi” hút sự quan tâm của bạn đọc Báo Lao Động.

Theo bài báo, ông Dương Văn Thủy cho biết: Gia đình ông có mảnh đất rộng hơn 450m2, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ năm 2004, toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở (thổ cư).

Năm 2000, gia đình xây một căn nhà khoảng 70m2 trên phần đất này. Đến năm 2019, khi bố ông Thủy làm thủ tục đổi sang sổ hồng để chia đất cho các con, Văn phòng đăng ký đất đai chỉ cấp 300m2 đất ở, còn lại chuyển sang đất trồng cây lâu năm.

Theo đó, thửa đất được bố mẹ cho tặng có diện tích 89m2, gồm 40m2 đất ở và 49m2 đất trồng cây lâu năm. Căn nhà 70m2 của gia đình ông nằm trên chính thửa đất 89m2 này, được xây dựng từ năm 2000.

“Nay chúng tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất để hợp thức hóa 49m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cán bộ xã nói phải tháo dỡ nhà mới được giải quyết.

Tôi cho rằng điều này là vô lý, bởi ngôi nhà được xây từ khi đất vẫn là đất ở. Hai mươi năm sau, khi Nhà nước điều chỉnh loại đất thì nay gia đình lại bị yêu cầu phá nhà, như vậy là không hợp tình hợp lý”, ông Thủy bức xúc.

Ông cho biết, khi đổi sổ năm 2019, gia đình đã tuân thủ quy định, chấp nhận việc chỉ còn 300m2 đất ở, phần còn lại chuyển sang đất trồng cây lâu năm.

“Giờ chúng tôi có thiện chí xin chuyển nốt phần còn lại sang đất ở, nhưng lại bị yêu cầu tháo dỡ nhà thì khác gì đẩy người dân đến bước đường cùng. Mong cơ quan chức năng xem xét, giải quyết thấu tình đạt lý”, ông Thủy kiến nghị.

Đưa ra nhận định và căn cứ pháp lý liên quan đến vụ việc, luật sư Quách Thành Lực – Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) – cho rằng, lý do cán bộ xã yêu cầu người dân phải tháo dỡ nhà trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là do hiểu và áp dụng quy định pháp luật một cách máy móc.

Theo luật sư, việc người dân xây nhà trên đất vườn được xem là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm quy định pháp luật. Điều này được quy định rõ tại khoản 1, Điều 5 Luật Đất đai năm 2024, trong đó nêu: “Người dân có nghĩa vụ tuân thủ nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích”.

Khi có hành vi vi phạm, người sử dụng đất sẽ bị xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Cụ thể, điểm a, khoản 4, Điều 10 của Nghị định quy định biện pháp khắc phục hậu quả như sau: “Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai”.

Luật sư Quách Thành Lực lý giải: “Đã có vi phạm thì phải xử lý vi phạm, rồi mới được thực hiện các quyền khác, trong đó có quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu được hiểu là phải tháo dỡ nhà, trả lại hiện trạng đất nông nghiệp”.

Tuy nhiên, luật sư đặt vấn đề cách hiểu này liệu có đúng pháp luật hay không? thì khoản 3, Điều 139 Luật Đất đai 2024, quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:

a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, nếu thửa đất vườn đã nằm trong quy hoạch đất ở, thì không bắt buộc phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu, tức không cần tháo dỡ nhà, mà có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Từ đó, có thể nhận định rằng, việc “gợi ý” phải phá nhà, trả lại hiện trạng đất nông nghiệp rồi mới được chuyển mục đích sử dụng đất là không phù hợp quy định pháp luật hiện hành.

Cũng theo Luật sư, theo như trình bày của người sử dụng đất, thời điểm năm 2000, toàn bộ 450m2 đất của hộ dân đều được công nhận là đất ở. Việc họ xây dựng nhà ở trên đất khi đó là hoàn toàn hợp pháp, đúng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cái sai, nếu có chỉ phát sinh khi năm 2019 cơ quan chức năng tự ý điều chỉnh lại giấy chứng nhận, chuyển 450m2 đất ở thành 300m2 đất ở và 150m2 đất vườn.

“Dựa trên yếu tố lịch sử và quy định pháp luật, tôi thấy cách áp dụng pháp luật như hiện nay chưa thật sự hài hòa giữa lý và tình. Cách hiểu chỉ dựa vào hiện trạng mà không xét đến quá trình sử dụng đất của người dân và sự thay đổi trong quản lý của chính quyền qua các thời kỳ là chưa thấu đáo”, Luật sư nói.

Trả lời câu hỏi “Cần làm gì để tháo gỡ tình trạng pháp lý trên?”, Luật sư Quách Thành Lực cho biết: “Trong quá trình hành nghề, tôi đã gặp nhiều trường hợp tương tự, thậm chí còn bi đát hơn. Khi làm việc với cán bộ địa phương, họ nói rằng họ chỉ đọc luật và áp dụng đúng quy định. Làm như vậy sẽ an toàn, tránh rủi ro vi phạm, còn chuyện người dân thiệt thòi thì họ cũng không dám xử lý khác đi”.

Luật sư cho rằng, gốc của vấn đề nằm ở sự thiếu nhất quán trong hướng dẫn thi hành pháp luật: “Từ trường hợp của gia đình ông Thủy, vị luật sư kiến nghị các cơ quan Trung ương sớm ban hành hướng dẫn cụ thể, rõ ràng để thống nhất cách hiểu và áp dụng pháp luật trong những tình huống tương tự”, luật sư cho hay.

Create: Anh Tuấn  –  Thứ bảy, 08/11/2025 18:28 (GMT+7)

Nguồn: Luật sư phân tích vụ cán bộ xã nói phải phá nhà mới được chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở