Câu hỏi: Thời gian vừa qua, tôi đã gặp không ít trường hợp người dân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước, sau đó mới thực hiện (hoặc có ý định thực hiện) thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Và nhiều người đã đến UBND cấp xã để làm thủ tục. Tuy nhiên đều bị từ chối. Câu hỏi mà nhiều người đặt ra đó là: Biệc làm này có hợp pháp hay không? Có thể hợp thức hóa công trình sau khi đã xây dựng hay không?
Tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành đã quy định rõ: đất phải được sử dụng đúng với mục đích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Việc sử dụng sai mục đích – cụ thể là xây nhà ở trên đất nông nghiệp – là hành vi vi phạm pháp luật, bất kể lý do gì.
Bên cạnh đó, tại Điều 10 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất nếu xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp sẽ:
-
Bị xử phạt vi phạm hành chính (mức phạt tùy theo diện tích, loại đất, vị trí…);
-
Bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có: Buộc tháo dỡ công trình vi phạm và khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất.
Điều này có nghĩa, nếu chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhưng đã xây nhà trên đất nông nghiệp thì người dân có thể phải tháo dỡ toàn bộ công trình và không được hợp thức hóa công trình này.
Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định trừ các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai năm 2024. Tức là thời điểm thực hiện hành vi vi phạm sẽ ảnh hưởng lớn đến hậu quả pháp lý mà người vi phạm phải chịu. Cụ thể:
Thứ nhất, trước ngày 01/7/2014: Nếu việc xây dựng đã xảy ra trước mốc thời gian này, hiện trạng đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, thì người dân có thể được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn phải nộp phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Thứ hai, sau ngày 01/7/2014: Việc xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp sau thời điểm này sẽ bị xử lý nghiêm khắc hơn, bao gồm cả: Xử phạt hành chính; Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép; Buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất nông nghiệp…
Tôi hiểu rằng, đối với nhiều hộ gia đình, căn nhà được xây dựng trên mảnh đất tổ tiên để lại là thành quả của cả một đời người, thậm chí là kế sinh nhai. Khi bị buộc tháo dỡ, giá trị vật chất không chỉ mất đi mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến tinh thần và an sinh gia đình. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, chính người dân cũng không hiểu rõ quy định pháp luật hoặc bị vướng mắc thủ tục hành chính kéo dài, khiến họ “lỡ” xây dựng mà không lường trước hậu quả.
Do đó, tôi cho rằng, trong khi chờ đợi điều chỉnh chính sách phù hợp thực tiễn hơn, người dân nên chủ động kiến nghị với chính quyền địa phương, trình bày hoàn cảnh, đề xuất giải pháp mềm dẻo, ví dụ: Cho phép giữ lại công trình hiện có nếu phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp; Sau khi nộp phạt và hoàn tất thủ tục chuyển mục đích, công trình được hợp thức hóa để tránh phá bỏ lãng phí… Bởi vì, giá trị pháp lý cần đi cùng giá trị nhân văn – đây là nguyên tắc tôi luôn theo đuổi trong nghề luật.
Trân trọng./.
Luật sư Nguyễn Thanh Phong
Luật sư Công ty Luật TNHH Pháp Trị
