Gia đình có miếng đất đang sử dụng, nay muốn làm giấy tờ, sau khi đọc, tìm hiểu Luật đất đai năm 2024 mà thấy nhiều thủ tục, nhiều tên gọi “na ná” nhau, không phần biệt được, không biết làm thế nào. Luật sư có cách nào giải thích rõ giúp người dân như tôi được không. Xin cảm ơn Luật sư nhiều nắm.
Quả thực quy định pháp luật liên quan đến việc người sử dụng thực hiện các thủ tục: i) Đăng ký đất đai; iii) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ lần đầu; iii) Đăng ký biến động đất đai; iv) Cấp đổi giấy chứng nhận; v) Đính chính giấy chứng nhận đã cấp….có rất nhiều nội dung không dễ hiểu và không dễ tiếp cận, dễ áp dụng với cả cán bộ công chức làm chuyên môn chứ không chỉ riêng với người dân.
Hiện nay, tại thời điểm tháng 9 năm 2024 các quy định định về thủ tục nêu trên được ghi nhận tại: i) Luật đất đai năm 2024; ii) Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính Phủ, ngày 29/07/2024; iii) Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, ngày 31/07/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; iv) Quyết định số 2124/QĐ-BTNMT, ngày 01/08/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Để đơn giản hóa các quy định trên đây, chúng ta cần đưa các quy định này vào một trường hợp cụ thể người dân có đất và phải thực hiện tất cả các giai đoạn, các thủ tục pháp lý trên đây. Chúng ta cùng tìm hiểu với một mảnh đất gia đình đang sử dụng mà hiện chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước đầu tiên gia đình cần thực hiện thủ tục Đăng ký đất đai lần đầu.
Đây là thủ tục để việc quản lý sử dụng thực tế của gia đình được Nhà nước công nhận bằng cách ghi nhận trong hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương. Có thể “nôm na” hiểu rằng dù gia đình có quản lý sử dụng thực tế nhưng nếu không thực hiện bước này thì cũng không đủ điều kiện được Nhà nước chứng nhận sử dụng hợp pháp, không thể thực hiện các quyền tiếp theo như cấp sổ, mua bán chuyển quyền…
Kê khai theo mẫu đơn đăng ký số 04/ĐK; Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất, giấy tờ thể hiện vì sao gia đình có đất, giấy tờ chứng minh sử dụng ổn định, giấy tờ thể hiện đóng thuế, các giấy tờ tuy thân của người quản lý sử dụng đất. Sau khi nộp các giấy tờ này, tùy theo từng trường hợp cơ quan chức năng sẽ yêu cầu nộp bổ sung.
Người dân cần thoải mái xác định một điều rằng có gì chưa rõ, chưa hiểu thì cán bộ cơ quan chức năng phải hướng dẫn đồng thời cũng sẽ không thể nộp đúng, nộp một lần đầy đủ được, kiểu gì cũng có nộp bổ sung.
Bộ phận một cửa UBND cấp xã nơi có thửa đất. Hình thức nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, qua cổng dịch vụ công của Quốc gia hoặc cấp tỉnh. Cách hiệu quả nhất vẫn là nộp trực tiếp.
Công việc của cơ quan chức năng gồm UBND xã, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, cơ quan thuế đã được quy định cụ thể trong các quy đinh pháp luật nêu ở phần trên của bài viết. Người dân có thể không cần quan tâm sâu vì đó là nhiệm vụ của cơ quan chức năng phải thực hiện, người dân chỉ cần phối hợp khi được các cơ quan này yêu cầu.
Thời gian có kết quả là không quá 20 ngày làm việc. Thời gian này chứa nhiều biến số bởi lẽ nó phụ thuộc vào ngày bắt đầu được tính thời hạn…
Theo đó “Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 19 của Nghị định này; không tính thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, thời gian niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày làm việc” (khoản 9, điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP).
Người dân sẽ nhận được Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai theo mẫu số 03/ĐK. Trong nội dung mẫu này người dân sẽ được cơ quan chức năng xác định rõ, ai là người sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông số về đất, nguồn gốc, các xác nhận của UBND xã…Khi này quyền sử dụng đất người dân được được gia tăng giá trị pháp lý. Quyền sử dụng này không chỉ còn là thực tế đang sử dụng mà còn đã được Nhà nước ghi nhận vào sổ sách giấy tờ, hồ sơ địa chính tại các cấp.
Xong bước trên thì người dân vẫn chưa thể mang Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai để thực hiện chuyển quyền cho các chủ thể khác, hay cấm cố thế chấp hợp pháp được. Muốn có đầy đủ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất, nhất thiết người dân phải thực hiện thủ tục Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Bước thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Khoản 33 điều 3 Luật đất đai năm 2023 xác định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này.
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất được quy định theo pháp luật hiện hành.
Kê khai theo mẫu đơn đăng ký số 04/ĐK (lưu ý, tại mục 4.2 đánh dấu vào mục đề nghị cấp giấy chứng nhận); Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất, giấy tờ thể hiện vì sao gia đình có đất, giấy tờ chứng minh sử dụng ổn định, giấy tờ thể hiện đóng thuế, các giấy tờ tùy thân của người quản lý sử dụng đất. Sau khi nộp các giấy tờ này, tùy theo từng trường hợp cơ quan chức năng sẽ yêu cầu nộp bổ sung.
Bộ phận một cửa UBND cấp xã nơi có thửa đất. Hình thức nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, qua công dịch vụ công cua Quốc gia hoặc cấp tỉnh. Cách hiệu quả nhất vẫn là nộp trực tiếp.
Công việc của cơ quan chức năng gồm UBND xã, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, cơ quan thuế đã được quy định cụ thể trong các quy đinh pháp luật nêu ở phần trên của bài viết. Người dân có thể không cần quan tâm sâu vì đó là nhiệm vụ của cơ quan chức năng phải thực hiện, người dân chỉ cần phối hợp khi được các cơ quan này yêu cầu.
Thời gian có kết quả là không quá 03 ngày làm việc. Thời gian này chứa nhiều biến sổ bởi lẽ nó phụ thuộc vào ngày bắt đầu được tính thời hạn. Ngày bắt đầu xác định thời hạn được thực hiện khoản 9, điều 22 Nghị định số 101/NĐ-CP.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy tờ này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người dân.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ ghi những thông tin cơ bản về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản; thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất; thông tin về sơ đồ, tọa độ vị trí của thửa đất; một số thông tin để người được cấp sổ đỏ cần biết và ghi nhận về việc thực hiện quyền của người được cấp giấy chứng nhận…
Trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì nếu có sự thay đổi các thông tin trên thì người dân phải thực hiện việc Đăng ký biến động.
Bước thứ ba, Đăng ký biến động.
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây…(khoản 1 điều 133 Luật đất đai năm 2024).
Liệt kê các trường hợp thì rất dài nhưng tổng hợp thì gồm các trường hợp có sự điều chỉnh các thông tin trước đây đã ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất xuất phát từ nguyên nhân, bổ sung thêm tài sản trên đất, chuyển quyền, thực hiện theo các quyết định hành chính, bản án, thi hành án…
Hoạt động này có ý nghĩa cập nhật các thay đổi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan đến thửa đất được cấp giấy chứng nhận, đảm bảo hạn chế rủi do tranh chấp, sự quản lý của Nhà nước với đất đai. Ví dụ nếu chủ sử dụng thửa đất bán một phần thửa đất thì phải ghi nhận việc điều chỉnh giảm diện tích trong sổ đã cấp để tránh sau này ai mua sẽ bị nhầm lẫn thửa đất vẫn còn nguyên vẹn như ban đầu.
Tùy theo nguyên nhân biến động mà người dân sẽ thực hiện các thủ tục hành chính khác nhau, khi này mỗi thủ tục hành chính sẽ có một bộ hồ sơ theo mẫu, cùng số lượng, chủng loại giấy tờ kèm theo.
Ví dụ việc cha mẹ tặng cho con toàn bộ thửa đất thì cần thực hiện các bước: i) Làm việc với phòng công chứng làm hợp đồng tặng cho, nộp các giấy tờ tùy thân của hai bên, giấy khai sinh…; ii) liên hệ với bộ phận một cửa UBND cấp huyện để thực hiện thủ tục sang tên; iii) đóng thuế, nhận giấy chứng nhận mới mang tên người con.
Tùy theo nguyên nhân biến động mà mà các cơ quan chức năng như UBND các cấp, cơ quan thi hành án sẽ thực hiện các thủ tục hành chính, tư pháp khác nhau, khi này mỗi thủ tục hành chính sẽ có thời hạn nhất định và được liệt kê cụ thể chi tiết tại khoản 2, điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận những nội dung đã thay đổi.
Khi có Giấy chứng nhận trong tay, tuy nhiên đây là kết quả của hoạt động hành chính do nhiều người, nhiều cấp thực hiện nên không thể không có sai sót do vậy Pháp luật đất đai còn dự trù thêm các thủ tục sau đây. Với các phần sau này tôi chỉ xin tóm lược để người dân nắm được, dễ phân biệt với ba thủ tục hành chính nêu trên./.
