Trong quá trình sử dụng đất, một trong các quyền của người sử dụng là quyền chuyển nhượng đất. Nhưng quyền này không phải ai cũng nắm rõ, nhất là đất liên quan đến hộ gia đình. Vậy khi lập hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Nội dung tư vấn

Hộ gia đình sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng đất được hiểu như thế nào?

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Hợp đồng chuyển nhượng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia. Bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Như vậy, quyền đối với GCN QSDĐ được cấp cho hộ gia đình thuộc về quyền của thành viên hộ gia đình chung sống tại thời điểm được cấp giấy. Để chuyển nhượng quyền này, các thành viên hộ gia đình phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) mới đầy đủ.

Điều kiện để hộ gia đình thực hiện việc chuyển nhượng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ khi:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 186. Và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký?

Việc sở hữu tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích thỏa đáng cho họ tránh xảy ra tranh chấp trong gia đình. Căn cứ vào Điều 102, Điều 212 BLDS 2015, tài sản chung của hộ gia đình được quy định như sau:

• Tài sản của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên. Bao gồm cả những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định.
• Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Mặt khác, cũng theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Vậy, văn bản đồng ý chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình phải được công chứng hoặc chứng thực.

Một số lưu ý khi xác nhận hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình

Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình, cần chú ý những điểm như sau:

• Xem xét thời điểm cấp sổ hộ gia đình gồm những ai.(có thể căn cứ vào sổ hộ khẩu; hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Tại thời điểm lập hợp đồng, có những ai còn sống hay đã chết trong hộ gia đình. (Trường hợp một cá nhân trong hộ gia đình mất thì sẽ phát sinh thừa kế)
• Khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình.phải xem có đầy đủ chữ ký và giấy ủy quyền có hợp lệ hay không.
• Khi ký kết, có ai bị mất, hạn chế hay chưa đủ năng lực hành vi dân sự hay không.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Pháp Trị liên quan đến “Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình ”. Bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu các vấn đề khác liên quan vui lòng liên hệ Hotline 0833.125.123