Tên gọi đất “giãn dân” dường như đã mô tả một phần nguồn gốc, quyền sử dụng của người dân với loại đất này. Tuy nhiên việc xác định tính hợp pháp về quyền sử dụng của người được nhận đất qua từng thời điểm được giao đất, để thực hiện việc cấp sổ đỏ theo Luật đất đai 2024 vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau từ cơ quan chức năng.
Trong phạm vi bài viết này, tôi xin nghiên cứu giới hạn trong phạm vi thời gian giao đất giãn dân từ trước ngày 01/07/1980 và từ 01/07/1980 đến trước ngày 15/10/1993. Từng giai đoạn bao gồm các nội dung chính: i) Căn cứ pháp lý giao đất giãn dân; ii) Việc đóng tiền để được giao đất; iii) Điều kiện và nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2024.
Với mong muốn đóng góp ý kiến pháp lý của mình để giúp người dân bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình theo đúng các quy định pháp luật, tôi xin có một số chia sẻ như sau:
Trước hết tên gọi đất “giãn dân” đã thể hiện đây là đất ở do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho người dân để làm nơi ở, nhà ở. Các mốc thời gian quy định pháp luật về việc Chính quyền giao đất giãn dân được phân bổ thành ba giai đoạn.
1. Giai đoạn 1: Từ khi Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 1980.
i) Căn cứ pháp lý giao đất giãn dân:
Giai đoạn này áp dụng các quy định tại:
a) Đối các tỉnh phía Bắc:
– Từ 14-4-1959 đến 14-3-1972: Theo Nghị định số 51-TTg ngày 14-4-1959
– Từ 15-3-1972 đến 30-6-1980: Theo Nghị định số 47-CP ngày 15-3-1972
(Riêng đối với đất trồng trọt thì từ 24-9-1974 đến 30-6-1980 theo Chỉ thị 231-TTg ngày 24-9-1974).
b) Đối với các tỉnh phía Nam: Từ 20-6-1976 đến 30-6-1980:
Theo thông tư số 02-TT/76 ngày 20-6-1976 của Chính phủ Cộng hoà miền Nam Việt Nam.
ii) Việc đóng tiền để được giao đất:
Người dân được giao đất không phải đóng bất cứ một khoản tiền nào. Điều này được thực hiện theo tinh thần của Điều 3, Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó, và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào”.
iii) Điều kiện và nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm Luật đất đai năm 2024.
Nếu người dân có các giấy tờ như:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
Được xác định là người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 137 Luật đất đai năm 2024 và không phải nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Giai đoạn 2: Từ ngày 01 tháng 07 năm 1980 đến trước ngày 08 tháng 01 năm 1988.
i) Căn cứ pháp lý giao đất giãn dân:
Giai đoạn này, Quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng chính phủ quy định việc thống quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước có hiệu lực.Tại phần V, tiểu mục 2.b quy định:
b) Trường hợp các xã
lấy đất nông nghiệp để xây dựng các công trình của xã, của hợp tác xã (kể cả để khai thác đất làm gạch, ngói) hoặc làm nhà cho dân ở, thì Ủy ban nhân dân xã lập kế hoạch hàng năm, nếu diện tích cần thiết chung cho tất cả các công trình trong một năm từ 2 héc ta trở xuống do Ủy ban nhân dân huyện xét và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chuẩn y, trên 2 héc ta do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố xét và đề nghị Thủ tướng Chính phủ chuẩn y.
Đây là căn cứ, cơ sở pháp lý xác định việc cấp xã giao đất làm nhà cho người dân ở trong giai đoạn này là đúng thẩm quyền khi đảm bảo trình tự xét và chuẩn y tùy theo diện tích giao đất “nếu diện tích cần thiết chung cho tất cả các công trình trong một năm từ 2 héc ta trở xuống do Ủy ban nhân dân huyện xét và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chuẩn y, trên 2 héc ta do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố xét và đề nghị Thủ tướng Chính phủ chuẩn y.
ii) Việc đóng tiền để được giao đất:
Qua rà soát một số văn bản pháp luật liên quan việc cấp đất ở giãn dân trong giai đoạn này, tôi không tìm thấy có quy định về việc người dân phải đóng tiền để được giao đất.
iii) Điều kiện và nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm Luật đất đai năm 2024.
Người dân sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao, nếu có giấy tờ về nguồn gốc giao đất thì thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 137 Luật đất đai năm 2024 và không phải đóng tiền sử dụng đất.
Nếu không có giấy tờ thì được cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất theo điều 138 Luật đất đai năm 2024 và tùy theo thời điểm người dân sử dụng đất để xác định cụ thể có hay không việc phải phải đóng tiền sử dụng đất, mức đóng cụ thể.
3. Giai đoạn 3: Từ ngày 08 tháng 01 năm 1988 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
i) Căn cứ pháp lý giao đất giãn dân:
Giai đoạn này Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực pháp luật. Pháp luật thời điểm này quy định rõ về thẩm quyền, điều kiện được giao đất.
Tại khoản 4, điều 13 quy định Luật đất đai năm 1987: Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định Giao đất khu dân cư nông thôn cho nhân dân làm nhà ở theo kế hoạch đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương xét duyệt. Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở.
Khoản 5, điều 28 Nghị định số 30-HĐBT việc thi hành Luật đất đai năm 1987 quy định:“ Chỉ giao đất ở mới cho những hộ có nhu cầu về nhà ở và có đủ những điều kiện dưới đây: a) Có hộ khẩu thường trú ở nơi xin đất ở. b) Trong gia đình có thêm một cặp vợ chồng. c) Diện tích đất ở tính theo đầu người trong hộ dưới 80% mức bình quân đất ở của địa phương.
Qua ba giai đoạn trên có thể nhận thấy rằng ban đầu việc giao đất “Để cải thiện đời sống của nông dân, bồi dưỡng lực lượng của nhân dân, lực lượng của kháng chiến” dần chuyển sang giải quyết tình trạng dân số gia tăng, thiếu hụt chỗ ở, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mới khi mỗi gia đình sinh thêm con, con cái lập gia đình riêng.
Từ những điều kiện cấp đất nêu tại Luật đất đai năm 1987 và các văn bản liên quan việc cấp đất ở mới được cơ quan chức năng, người dân gọi bằng tên đất “giãn dân”.
ii) Việc đóng tiền để được giao đất:
Điều 17 Nghị định số 30-HĐBT việc thi hành Luật đất đai năm 1987 quy định: “Người sử dụng đất phải nộp một khoản lệ phí địa chính khi làm các thủ tục xin giao đất, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, giải quyết tranh chấp đất đai. Việc quy định mức thu, phương thức thu, sử dụng, quản lý lệ phí địa chính được thực hiện theo quy chế thống nhất do Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng quy định”.
Giai đoạn này, người dân để được giao đất phải đóng một khoản tiền nhất định, tuy nhiên đây chỉ là “một khoản lệ phí địa chính khi làm các thủ tục xin giao đất” chứ không phải tiền sử dụng đất như giai đoạn luật Đất đai năm 1993 – vốn khá lớn, tương đương giá trị đất.
iii) Điều kiện và nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm Luật đất đai năm 2024.
Người dân sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao, nếu có giấy tờ về nguồn gốc giao đất thì thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 137 Luật đất đai năm 2024 và không phải đóng tiền sử dụng đất.
Nếu không có giấy tờ thì được cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất theo điều 138 Luật đất đai năm 2024 và tùy theo thời điểm người dân sử dụng đất để xác định cụ thể có hay không việc phải phải đóng tiền sử dụng đất, mức đóng cụ thể.
Việc xem xét thời điểm giao đất giãn dân thành từng giai đoạn sẽ làm rõ về nguồn gốc, thẩm quyền giao đất. Nếu việc giao đất được tiến hành theo đúng quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện thì không thể xác định UBND cấp xã giao đất là đất giao trái thẩm quyền.
Qua đó cũng xác định có giai đoạn người dân không phải đóng các nghĩa vụ tài chính để được giao đất để sau này khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2024 người không phải đóng tiền sử dụng đất.
Đặc biệt dễ dàng xác định loại đất giãn dân là đất ở để khi người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ mục đích sử dụng đất ở. Thậm chí người dân dù có sử dụng mục đích khác thì cũng dễ dàng quay về mục đích sử dụng ban đầu và không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất (theo khoản 3, điều 121 Luật đất đai năm 2024).
Trên đây là nội dung rà soát, nghiên cứu, đánh giá pháp lý của tôi liên quan đến đất giãn dân. Mong rằng thông tin này hữu ích cho người dân, cơ quan chức năng trong quá trình vận dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai, thực hiện các thủ tục hành chính đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của công dân theo đúng các quy định pháp luật.
Do những hạn chế nhất định về nguồn tài liệu, giới hạn của nhận thức nên tôi tin rằng nội dung chia sẻ của mình còn bộc lộ những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những đóng góp quý báu từ bạn đọc.
Trân trọng!
Luật sư Quách Thành Lực
