ĐÃ MUA BÁN ĐẤT BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY PHẢI GIẢI QUYẾT NHƯ THẾ NÀO?
Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch liên quan đến một tài sản có giá trị lớn. Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, sau đó người mua thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế trong một thời gian dài vẫn tồn tại rất nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, thậm chí có trường hợp chỉ cầm trong tay một tờ giấy mua bán và sổ đỏ của chủ cũ, hoặc thậm chí thửa đất chưa có sổ đỏ.
Nếu chỉ áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật tố tụng dân sự, những giao dịch này rất dễ bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, từ đó phát sinh tranh chấp.
Để tháo gỡ vướng mắc này, pháp luật đất đai đã quy định các thủ tục hành chính để giải quyết trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, giúp người dân có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý mà không nhất thiết phải khởi kiện ra Tòa án.
Các quy định này được thể hiện tại Khoản 5 Điều 137 của Luật Đất đai 2024, Điều 42 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP và hướng dẫn chi tiết hơn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Trường hợp 1: Chủ đất đã có Giấy chứng nhận
Nếu việc mua bán chỉ có giấy viết tay và sổ đỏ của chủ cũ, người mua có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên.
Trong trường hợp này, không bắt buộc phải quay lại ký hợp đồng công chứng với chủ cũ, đặc biệt khi chủ cũ không hợp tác. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các bước theo quy định.
Ngoài ra, cũng có trường hợp hai bên đã ký hợp đồng công chứng đầy đủ, người mua đã thanh toán tiền nhưng người bán không giao sổ đỏ. Khi đó, người mua vẫn có thể nộp hợp đồng công chứng để đăng ký biến động.
Cơ quan chức năng sẽ niêm yết công khai theo quy định. Nếu không phát sinh tranh chấp, cơ quan nhà nước có thể hủy giấy chứng nhận cũ và cấp giấy chứng nhận mới cho người mua.
Như vậy, nếu đất đã có sổ đỏ và không có tranh chấp, thủ tục xử lý thường tương đối đơn giản.
Trường hợp 2: Chủ đất chưa có Giấy chứng nhận
Nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận, pháp luật chia thành nhiều trường hợp khác nhau.
Trường hợp thứ nhất, nếu chủ cũ không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai, cơ quan chức năng chỉ xem xét các giao dịch mua bán bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 01/7/2014. Người mua cần chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định và nguồn gốc nhận chuyển nhượng.
Trường hợp thứ hai, nếu chủ cũ có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai, nhưng việc mua bán chỉ bằng giấy viết tay hoặc bị mất giấy tờ mua bán, cơ quan chức năng vẫn có thể xem xét công nhận giao dịch được thực hiện trước ngày 01/8/2024.
Trường hợp thứ ba là người mua nhận chuyển nhượng từ những người thừa kế của chủ đất. Khi đó, những người thừa kế cần thực hiện thủ tục thừa kế trước, sau đó mới tiếp tục làm thủ tục sang tên cho người mua.
Trên thực tế, không phải trường hợp nào cũng phải khởi kiện. Luật đất đai hiện nay đã thiết kế một lộ trình hành chính để hợp thức hóa giao dịch mua bán viết tay, giúp người dân có thể hoàn thiện thủ tục sang tên nếu không phát sinh tranh chấp. Việc khởi kiện ra Tòa án chỉ xảy ra khi có người tranh chấp quyền sử dụng đất, hoặc cơ quan chức năng niêm yết hồ sơ nhưng có người phản đối.
Nếu phải giải quyết tại Tòa án, quá trình này có thể kéo dài qua sơ thẩm, phúc thẩm trong nhiều năm, và trong một số trường hợp giao dịch còn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
