Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện sở hữu. Người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, Nhà nước sẽ bồi thường cho người dân. Vậy việc bồi thường được tiến hành như thế nào?
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
Nội dung tư vấn
Bồi thường đất là gì?
Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.
Theo đó, việc bồi thường sẽ không được thực hiện trừ khi nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp nhất định vì mục đích quốc phòng, an ninh, kinh tế. Loại trừ các trường hợp trên, việc lấy lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khiến người sử dụng đất rơi vào tình thế không có đất để sản xuất, không có nơi ở,… Vì lẽ đó, khi người sử dụng đất đáp ứng những điều kiện về bồi thường đất thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất một khoản phù hợp.
Ngoài ra, Nhà nước còn có trách nhiệm trong hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người dân để họ được đảm bảo tối thiểu các nhu cầu sống.
Nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Các trường hợp không được bồi thường khi thu hồi đất?
Trường hợp 1: Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất
Việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất của người sử dụng đất quy định cụ thể như sau:
- Đất được giao không thu tiền sử dụng đất;
- Đất được giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
- Đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của cấp xã;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Trường hợp 2: Đất được nhà nước giao để quản lý
Trường hợp này, đất thuộc quyền sử dụng của Nhà nước, Nhà nước giao cho người hiện tại đang quản lý để quản lý đất và khi Nhà nước tiến hành thu hồi, thì đương nhiên không xảy ra việc bồi thường về đất.
Trường hợp 3: Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc đất bị thu hồi do vi phạm mà người dân sẽ không được bồi thường, có thể kể đến như: Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;..
Cùng chúng tôi tìm hiểu kỹ về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm và các vấn đề xung quanh về Những điều cần biết về thu hồi đất
Trường hợp 4: Đất bị thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất
- Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn
Trường hợp 5: Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
Người sử dụng đất mà không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (trường hợp này vẫn được bồi thường).
Các trường hợp được bồi thường khi thu hồi đất?
Ngoại trừ các trường hợp không được bồi thường đất nêu trên, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường đất quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường. Việc bồi thường đất tuân theo nguyên tắc bồi thường tại điều 74.
Tuy nhiên, tùy vào hoàn cảnh thực tế, theo việc phân loại đất, mà mới nhất là phân loại đất theo Luật Đất đai năm 2013, việc bồi thường cụ thể của các loại đất sẽ có sự khác nhau
- Đất nông nghiệp: Việc bồi thường theo quy định tại điều 77, 78. Chúng tôi đề cập chi tiết về các vấn đề xoay quanh bồi thường đất nông nghiệp
- Đất phi nông nghiệp: Điều 80, 81 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc bồi thường đất phi nông nghiệp
Về nguyên tắc, để được bồi thường đất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99, 100, 101 Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp
Bồi thường đất không có giấy tờ khi thu hồi đất
Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất”.
Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường đất nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất để biết mình có thuộc đối tượng được bồi thường về đất hay không thì hãy xem những quy định cụ thể với từng trường hợp
Cách xác định giá đất để bồi thường
Nếu người sử dụng đất có đất bị thu hồi đáp ứng điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nhưng quỹ đất hạn hẹp nên không có đất để bồi thường, thì trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền.
Số tiền được bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013).
Trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì có thể xác định giá đất để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là giá đất cụ thể. Vậy giá đất cụ thể được xác định như thế nào?
Giá đất cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 112, Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, sẽ được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
Một là, dựa trên nguyên tắc định giá đất
Cũng như việc tạo lập khung giá đất, bảng giá đất, thì khi xây dựng và tạo lập giá đất cụ thể thì cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh giúp đỡ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể trên cơ sở định giá đất đảm bảo những nguyên tắc nhất định như:
Việc định giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất định giá tại thời điểm định giá. Định giá đất có xem xét đến thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá.
Phù hợp với giá đất trên thị trường. Trong đó, giá đất trên thị trường là giá đất phổ biến trên thị trường chuyển nhượng, giao dịch bất động sản của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá đất thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Đảm bảo các thửa đất liền kề mà được sử dụng vào cùng một mục đích sử dụng, có khả năng sinh lợi, tạo ra thu nhập từ việc khai thác, sử dụng đất trong cùng một thời điểm sẽ có mức giá ngang nhau, không có sự chênh lệch.
Hai là, dựa trên phương pháp định giá đất
Việc xác định giá đất cụ thể còn phải được dựa trên các phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, cụ thể gồm:
Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp này là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, và so sánh một cách trực tiếp mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự nhau về mục đích sử dụng, về khả năng sinh lợi, về vị trí, diện tích, hình thể mảnh đất, hay các điều kiện về kết cấu hạ tầng, cũng như tính pháp lý về quyền sử dụng đất.
Phương pháp so sánh trực tiếp này sẽ được áp dụng để định giá đất đối với trường hợp trên thị trường bất động sản có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp chiết trừ:
Đây là phương pháp mà khi định giá đất áp dụng đối với các thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì sẽ không tính đến phần giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất trong tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Theo đó:
Giá đất được sau khi được định giá = Tổng giá trị bất động sản – Giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất.
Phương pháp thu thập:
Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với các thửa đất đã xác định cụ thể về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. Với phương pháp này sẽ xác định theo cách tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / (chia cho) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm .
Phương pháp thặng dư:
Phương pháp này là phương pháp định giá đất áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển theo nội nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và được phép chuyển mục đích sử dụng đất và được tính bằng cách: trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giải định của bất động sản.
Ba là, dựa trên nội dung báo cáo kết quả tổng hợp, thông tin về thửa đất trong tương quan đối chiếu với giá đất thị trường.
Mức bồi thường đất
Mức bồi thường đất là tổng giá trị mà Nhà nước phải bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất của người dân có đất bị thu hồi. Tùy theo giá đất mỗi năm, mức bồi thường đất cũng sẽ thay đổi. Cách tính mức bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất căn cứ theo Nghị định số 47/2014/NĐ-CP:
- Đối với đất nông nghiệp: theo Điều 77, 78 Luật Đất đai năm 2013, mức bồi thường đất khi thu hồi sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Đối với đất ở: Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 quy định bồi thường đất khi thu hồi ở là đất ở hoặc nhà ở. Trong trường hợp không có đất để bồi thường hoặc người được bồi thường không có nhu cầu có thể bồi thường bằng tiền.
- Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở: được bồi thường bằng tiền bằng giá đất thu hồi nhân với diện tích đất chia cho thời gian sử dụng và tất cả nhân với thời gian sử dụng đất còn lại theo Điều 7 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
- Khi tính mức bồi thường với bất kì loại đất nào đều sử dụng giá đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Trên đây nội dung tư vấn về “Bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất”. Pháp Trị hy vọng rằng bài viết sẽ giúp ích bạn trong cuộc sống. Bạn đọc muốn được tư vấn về các vấn đề khác liên quan vui lòng liên hệ Hotline 0833.125.123
